Geld anlegen nach Immobilienverkauf

Oft klagen Kunden (z. B. nach Verkauf eines Bauland-Grundstückes), dass sie nicht wissen, wie sie das Geld sicher und gleichzeitig gewinnbringend anlegen sollen. Schlechte Erfahrungen mit Bankberatern, welche mangelhafte Aktienfonds und Obligationenfonds anbieten, bei welchen nur die Bank oder der Fondsmanager verdient, das Risiko aber beim Kunden liegt, haben viele gemacht. Hier gibt es aber einfache vorteilhafte Lösungen, welche Ihnen eine gute Rendite und genügend Sicherheit bringen: Kaufen Sie verschiedene Aktien von stabilen Grossfirmen, welche regelmässig eine hohe Dividende auszahlen. Das gibt es tatsächlich: z. B. bei Roche, LafargeHolcim, Zürich Versicherungen, Baloise, finden Sie Renditen von 3,5 bis 6 %. Oder erwerben Sie Aktien von Immobilienfirmen, z. B. Allreal Generalunternehmung, welche ohne grosse Kursschwankungen seit Jahren stabile Renditen erzielen. Dividenden müssen zwar versteuert werden, oft werden diese jedoch als Kapitalgewinn ausbezahlt (= steuerfrei).

Aufschub der Grundstückgewinnsteuer

Falls Sie Ihr Haus oder Ihre Wohnung mit Gewinn verkaufen und danach innert 2 Jahren eine neues Eigenheim erwerben (und wieder selbst bewohnen), welches gleich teuer oder teurer als das alte ist, können Sie beim Steueramt einen Steueraufschub infolge Reinvestition beantragen. Dann wird für den aktuellen Immobilienverkauf momentan keine Steuer fällig.

Wenn Sie später das neue Eigenheim ebenfalls wieder veräussern, wird auch bezüglich des früher verkauften Eigenheims die Grundstückgewinnsteuer fällig, es sei denn, die Dauer seit dem Erstkauf beträgt mehr als 20 Jahre. (Innerhalb von 5 Jahren seit dem Verkauf des ersten Eigenheims erhält die dortige Wohngemeinde die Steuer, danach die neue Wohngemeinde).

Notarieller Kaufvertrag

In den Kantonen Zürich, Schaffhausen und Thurgau wird der Kaufvertrag für ein Grundstück beim kantonalen Notariat und Grundbuchamt unterzeichnet. Worauf ist beim Kaufvertrag im Speziellen zu achten?

• Bei bestehenden Liegenschaften wird die Gewährleistung wegbedungen. Das heisst, der Käufer erhält keine Garantie; er kauft das Haus oder die Wohnung wie gesehen. Der Verkäufer hat keine Renovations- oder Garantiearbeiten zu leisten. Für arglistig verschwiegene Mängel haftet der Verkäufer aber trotzdem. Dem Eigentümer bekannte, vom Käufer aber bei einer Besichtigung nicht erkennbare Mängel hat der Eigentümer somit dem Käufer mitzuteilen. Falls der Verkauf über einen Immobilienmakler erfolgt, sollte der Eigentümer diesen über alle nicht üblichen, nicht altersbedingten Abnützungen informieren.
• Die grundbuchamtlichen Gebühren werden normalerweise geteilt.
• Guthaben im Erneuerungsfonds gehen automatisch auf den Käufer über.
• Der Kaufvertrag ist nur gültig, wenn er von einem Notar oder einer urkundsberechtigten Person mitunterzeichnet wird.

Wann ist der richtige Zeitpunkt für Ihren Immoverkauf?

Dank dem guten Marktumfeld ist der jetzige Zeitpunkt genau richtig, um Ihre Wohnung oder Ihr Haus zu verkaufen. Die weltweite Kunjunktur entwickelt sich prächtig und die Schweizer Wirtschaft wächst. Die positive Stimmung in der Bevölkerung bewirkt, dass mehr Leute auf die Suche nach einem Eigenheim gehen. Unter dem Jahr ist der Verkauf im Frühjahr oder im Herbst optimal; Verkäufe können aber grundsätzlich das ganze Jahr über abgeschlossen werden.

Sicherheit Käufer bei Steueraufschub

Für die Grundstückgewinnsteuer haftet immer der neue Eigentümer einer Liegenschaft, falls das Steueramt den Steuerbetrag nicht beim bisherigen Immobilienbesitzer einfordern kann, der diese Steuer eigentlich zahlen müsste. Dies kann eintreten, wenn dieser aus irgendwelchen Gründen nicht zahlen will oder nicht kann. Das Steueramt macht es sich einfach und verlangt die Steuer einfach beim neuen Eigentümer (respektive, es trägt bei der Liegenschaft ein Grundpfandrecht im Betrag der fälligen Steuer ein). Der neue Eigentümer kann anschliessend den Steuerbetrag direkt beim ehemaligen Besitzer einfordern.

Bei einem Aufschub der Grundstückgewinnsteuer hat der Käufer der bisherigen Immobilie das Problem, dass der Steuerbetrag nicht so einfach sichergestellt werden kann. Denn normalerweise wird der fällige Betrag einfach durch Abzug vom Kaufpreis vom Käufer direkt ans Steueramt überwiesen. In obigem Fall wird aber das Steueramt den Betrag nicht annehmen. Welche Lösungen sind möglich, damit der Käufer kein Risiko eingeht?

• Die Abgabe einer Bankgarantie (je nach Kanton während 3 oder 5 Jahren) an den Käufer der Altliegenschaft ist denkbar, aber sehr teuer.
• Die Verkaufspartei verpflichtet sich zur Sicherstellung der Forderung, indem sie auf ihrem neuen Eigenheim (Ersatzobjekt) eine nachrangige Grundpfandverschreibung in Höhe der errechneten Steuer errichtet (Eintrag im Grundbuch). Nach Ablauf der Frist kann die Grundpfandverschreibung gelöscht werden.

Verkauf und Festhypothek

Wenn Sie eine Wohnung oder ein Haus zu verkaufen haben, verfallen Ihnen allfällige bestehende Festhypotheken, ausser Sie kaufen ein neues Eigenheim und die Bank ist damit einverstanden, wenn Sie die Hypothek auf das neue Eigenheim übertragen. Sollten Ihre Hypothekarzinsen (Zinssatz) im aktuellen Marktumfeld sehr tief sein, kann man beim Hausverkauf den Käufer fragen, ob er bereit wäre, die Hypothek zu übernehmen (die Bank muss aber den neuen Hypothekarschuldner für die Immobilienfinanzierung ebenfalls akzeptieren). Meistens ist es aber von Vorteil, wenn der Käufer seine eigene Bank für die Finanzierung seiner Hypothekenzinsen wählen kann. In dem Fall entstehen Ihnen unter Umständen grössere Auslagen, je nach verbleibender Dauer und Zinsfuss der Festhypothek. Diese Kosten ziehen Sie bei der Steuererklärung beim Einkommen ab.

Die FINMA reguliert den Immomarkt

Hypotheken sind momentan äusserst günstig zu haben. Leider erhalten viele Kunden, die sich für einen Immobilienkauf entschieden haben, von ihrer Bank doch keine Finanzierung. Warum?
Seit langem weist die Eidgenössische Finanzmarktaufsicht FINMA auf die Risiken hin (starkes Hypothekarwachstum aufgrund des tiefen Zinsniveaus).
Sie greift regulatorisch wie folgt ein:
Der Kaufpreis soll in etwa der Bankschätzung entsprechen. Käufer zahlen mindestens zehn Prozent des Kaufpreises mit Eigenmitteln. Weitere 10 % (oder mehr) beziehen sie von der 2. Säule (Pensionskasse). Eine allfällige Hypothekarzinserhöhung bis 5 % Zins soll der Käufer tragen können. Ausserdem muss die Belehnung bei der Bank binnen 15 Jahren auf zwei Drittel reduziert werden (Amortisation auf 65 % des Kaufpreises). Siehe Beispiel unten.

Bekomme ich eine Bankfinanzierung?

Die Hypothekarzinsen sind momentan äusserst günstig. Kann ich mir das Haus oder die Wohnung leisten? Beispiel:

Sie sehen, den monatlichen Hypothekarzins können Sie sich heute problemlos leisten. Sie wohnen viel günstiger als bei einem vergleichbaren Mietobjekt.

Trotzdem bekommen viele kaufwillige Interessenten keine Bankfinanzierung. Wieso?

Die Bank ist verpflichtet, die Tragbarkeit des Kunden zu prüfen (für den Fall, dass sich später z. B. die Hypothekarzinsen auf 5 % erhöhen sollten, die Hauspreise sinken könnten, etc.)
Die Bankberechnung lautet wie folgt:

Die Bank verlangt also, dass Sie sich auch bei veränderten Marktverhältnissen weiterhin Zins, Nebenkosten und Amortisation leisten können. Da obige Auslagen nicht mehr als einen Drittel Ihres Einkommens ausmachen dürfen, müsste Ihr Jahresverdienst Fr. 180'000.- sein, damit Sie die Bankfinanzierung erhalten.

Viel einfacher wird die Finanzierung, wenn Ihr Eigenkapital inklusive beziehbarem Pensionskassengeld den Betrag von Fr. 350'000.- ausmacht. Dies ergäbe folgendes Beispiel:

Ihr jährlicher Bruttolohn müsste in diesem Beispiel mindestens Fr. 127'500.- ergeben.

Zu zweit erhält man natürlich die Finanzierung viel einfacher, da zwei Einkommen zur Tragbarkeit beitragen.

Ein Darlehen oder eine Schenkung von einer nahestehenden Person wäre eine weitere Möglichkeit, einfacher die notwendige Finanzierung zu erhalten.

Sind Sie unsicher, ob Sie von einem Finanzinstitut eine Finanzierungszusage erhalten würden? Rufen Sie uns an, wir sind Ihnen gerne behilflich.